Informationen zur neuen Grundsteuer
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Die Höhe der Besteuerung richtet sich nach dem Wert von Grundstück und Gebäuden. Die meisten Daten sind jedoch veraltet. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb den Gesetzgeber dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu reformieren und dafür aktuelle Bewertungen vorzunehmen.
Nach Abgabe Ihrer Grundsteuererklärung haben Sie vom Finanzamt zwei Bescheide erhalten
- den Grundsteuerwertbescheid und den
- Grundsteuermessbescheid
Beide Bescheide befinden sich grundsätzlich im selben Umschlag. Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid enthalten keine Zahlungsaufforderung. Sie sind Grundlagenbescheide für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune. Der neue Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert, der noch auf den Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten basiert und daher als verfassungswidrig eingestuft wurde.
Grundsteuerwertbescheid
Auf Grundlage der vom Grundbesitzeigentümer übermittelten Daten hat das Finanzamt den Grundsteuerwert des Grundbesitzes berechnet und diesen in einem Grundsteuerwertbescheid festgestellt. Erster Stichtag für die Bewertung ist der 01.01.2022.
Maßgeblich für den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell -und damit auch in NRW- sind der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche und Grundstücksart, dass Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt.
Grundsteuermessbescheid
Der ermittelte Grundsteuerwert wurde mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl (0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke) multipliziert. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag. Dieser wurde Ihnen mit dem Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt bekanntgegeben. Die Kommune, in welcher Ihr Grundbesitz liegt, erhält die Daten elektronisch über ELSTER-Transfer.
Grundsteuerbescheid / Berechnung der Grundsteuer
Grundsteuerwert X Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag X kommunaler Hebesatz = Grundsteuer
Der Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem kommunalen Hebesatz der Kommune multipliziert, so erhält man die jährlich zu zahlende Grundsteuer über den Grundbesitzabgabenbescheid mitgeteilt.
Was heißt das für die eigene Grundsteuer?
Am 01. Januar 2025 tritt die neue Regelung zur Grundsteuer in Kraft. Wichtig für Sie als Eigentümer ist die Frage, wie hat sich der Wert Ihrer Immobilie durch die Berechnung nach neuem Recht verändert. Ob Ihre Immobilie zu den besonders „wertvollen“, zu den weniger „wertvollen“ oder eher „durchschnittlichen“ gehört, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, dass der Grundsteuermessbescheid abbildet. Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Denn mit dem Hebesatz werden alle neuen Immobilienwerte nur noch gleichmäßig hochgerechnet.
Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?
Die meisten Grundstücke und Immobilien haben im Laufe der vergangenen Jahrzehnte an Wert zugelegt. Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt daher nicht nur von der Wertentwicklung Ihrer eigenen Immobilie ab. Wichtig ist vor allem der Vergleich zu den anderen Immobilien innerhalb Ihrer Gemeinde.
Beispiel A
Gebaut wurde Ihr Einfamilienhaus in den 60er Jahren am Ortsrand. Im Zuge der Stadtentwicklung ist aus der ehemals günstigen Randlage eine beliebte Siedlung mit einem hoch attraktiven Umfeld geworden. Die Folge: Ihr Haus dürfte im Vergleich zu anderen Immobilien in der Gemeinde stärker an Wert zugelegt haben Die Grundsteuer wird wahrscheinlich steigen, je nach Wertentwicklung stark oder weniger stark.
Beispiel B
Ihre Viereinhalb-Zimmer-Wohnung liegt in einem früher einmal beliebten Ortsteil der Gemeinde. Das Umfeld hat über die letzten Jahrzehnte jedoch erheblich an Attraktivität eingebüßt, die Nachfrage hat sich auf andere Gebiete verlagert. Die Folge: Ihre Wohnung dürfte nicht im gleichen Maße wie andere Immobilien der Gemeinde an Wert zugelegt oder sogar an Wert eingebüßt haben. Die Steuerlast wird unter solchen Umständen eher sinken.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann. Also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Vorjahren, als die Reform noch bevorstand. Die Reform als solche soll also kein Grund dafür sein, dass sich das Aufkommen verändert.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass die individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Wenn die Neubewertung ergibt, dass die Immobilie im Vergleich stark an Wert zugelegt hat, wird künftig mehr Grundsteuer fällig – auch dann, wenn die Gemeinde 2025 ihr Gesamtaufkommen an Grundsteuer nicht erhöht.
Informationen rund um Hebesätze und Hebesatzdifferenzierung
Die Ergebnisse der Grundsteuerwertfeststellungen und der Messbetragsfestsetzungen auf den 01.01.2025 haben gezeigt, dass in einigen Kommunen private Haushalte zukünftig stärker im Rahmen der Grundsteuer belastet werden als die Eigentümerinnen und Eigentümer von Nichtwohngrundstücken. Dieses Phänomen der Belastungsverschiebung ist allerdings nicht landeseinheitlich, sondern regional verschieden. Diese Entwicklung zeichnet sich nicht nur in Nordrhein-Westfalen, sondern auch in anderen Ländern mit dem Grundsteuer-Bundesmodell ab.
Die regierungstragenden Fraktionen von CDU und Bündnis 90/Die Grünen haben einen Gesetzesentwurf zu differenzierten Hebesätzen eingebracht, um den Kommunen im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume zu ermöglichen und bei Bedarf auf lokale Gegebenheiten besser reagieren zu können.
Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat dieses Gesetz am 4. Juli 2024 verabschiedet. Das beschlossene Gesetz sieht ergänzend zur bisherigen Regelung die Möglichkeit einer Differenzierung des Hebesatzes für Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer B vor. Dadurch wird es den Kommunen freigestellt, diese Hebesätze – in Abhängigkeit von den räumlich strukturellen Gegebenheiten vor Ort – so auszutarieren, dass es nicht zu einer übermäßigen Belastung etwa der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnimmobilien kommt.
Da der Hebesatz für die Grundsteuer B (Wohn- und Gewerbegrundstücke) infolge der Grundsteuerreform in den meisten Kommunen ohnehin angepasst werden muss, bietet das Gesetz den Kommunen jetzt die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen (etwa für Geschäftsgrundstücke) zu beschließen. Die Kommunen können nunmehr dort, wo es nötig und gewünscht ist, die Hebesätze so anpassen, dass weder Wohn- noch Nichtwohngrundstücke übermäßig stark belastet werden.
Der Rat der Stadt Netphen hat in seiner Sitzung am 05.12.2024 folgende aufkommensneutrale differenzierte Hebesätze beschlossen:
Aufkommensneutraler Hebesatz der Grundsteuer B für Wohngrundstücke (714%)
Hierzu zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum.
Aufkommensneutraler Hebesatz der Grundsteuer B für Nichtwohngrundstücke (1546%)
Hierzu zählen Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und unbebaute Grundstücke.
Ob es sich bei Ihrem Grundstück um ein Wohn- oder um ein Nichtwohngrundstück handelt, können Sie aus Ihrem Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts des Finanzamtes entnehmen. Dort ist die Art der wirtschaftlichen Einheit/Grundstücksart aufgeführt.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen stabil zu halten, das heißt nach der Reform in Summe ähnlich viel an Grundsteuer einzunehmen wie vorher. Die Einnahmen fließen etwa in Schulen, Kitas, Spielplätze etc. und werden hierfür dringend benötigt.
Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags wenden Sie sich bitte an das für Ihr betroffenes Grundstück zuständige Finanzamt in Siegen. Die Kontaktdaten finden Sie auf den beiden zuvor genannten Bescheiden.
Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie auch auf der Website der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen unter www.grundsteuer.nrw.de
Hinweis:
Sofern Sie bereits Einspruch gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts oder die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags eingelegt haben, bleibt dieses Einspruchsverfahren vom Grundsteuerbescheid unberührt. Die Grundsteuer ist weiterhin an die Gemeinde zu zahlen.